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2018年上海二手房市场回暖 租赁供需两端出现错配

作者:好好找房 发布时间:

    2018年可谓是调控政策最为严厉的一年,全国多地楼市一改往年的火爆景象,陷入了低迷。那么上海作为国内经济最为发达的城市,该地楼市表现如何呢?最近,贝壳研究院上海分院发布了相关报告,该报告通过对土地交易的结构和用途、新房、二手房和租赁三个市场的发展轨迹和联动性等多维度研究,全面介绍了上海房地产的现状,旨在帮助人们更好的了解楼市真相。下面笔者就和大家分享下该份报告的主要内容。

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  自2016年以来,各种不同的楼市调控政策接踵而来,一二线城市成为了调控的重点区域,上海市就是本轮调控的重点城市之一。纵观上海2018年楼市,新房市场供需矛盾得到适度缓解,二手房市场成交量开始复苏,但房价继续下跌。统计数据显示,近五年来,上海二手房交易量已达124万套,约为新房交易量的三倍。2018年,尽管上海房地产交易的低温运行,成交16.4万套,但与新房的乘数关系保持稳定。事实上,在上海出台限贷政策后,近两年来,当地二手房市场逐步回归理性,结束了快速上涨。2018年的成交量略高于2017年,但仍处于历史低点。

  那么目前市场中哪一类客户占主导呢?据相关数据显示,目前市场中改善型换房客户占比高达六成。这类客户会将原有房子卖掉再买房子,由此会产生超过两次的连环交易,导致成交量翻番。从这个角度看,上海二手房和新房交易量的增长背后,是换房需求的全面释放。与此同时更好的投资预期和更高的杠杆,也推动着房价上涨。陈泽帅认为,去年上海新房市场的巨大供应和丰富的产品线将有助于降低局地房价。购房者基本可以从上海中环到外环购买到价格合适的新房。从这个角度看,新房也可以作为一个重要供给主体分散二手房置换链条的压力,缩减流通中的资金成本。

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  上海作为国内经济最为发达的城市,每年都有大量的外来人口流入本市,那么2018年上海租赁市场表现如何呢?报告显示,截至2017年底,上海市常住人口2418万人,其中流动人口963万人,占39.82%,租赁需求旺盛。不过当前上海的租赁供需存在一定程度的错配,租赁的供给结构不能满足小面积、低租金的租赁人口需求。虽然长租公寓可以在一定程度上缓解租房难的问题,但就上海而言,长租公寓占比较低,市场渗透率不高。一些外来人口既买不起房,又租不起房,这样他们只好选择离开上海。如何完善租赁市场,留住这些具备刚需潜力的租赁人群,成为了上海楼市发展的关键之一。对此,陈泽帅表示,展望2019年上海楼市,调控政策仍然会稳定。对于目前还无力购房的刚需客,不应在鼓励加杠杆购房,而是应该大力发展租赁市场,尤其是优化租赁结构,这样才能让刚需一族理性生长、平稳释放。




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